博鰲?21世紀房地產論壇第15屆年會，在7月18-21日在三亞海棠灣喜來登酒店召開，聚集近千名政界、業界和學界領袖與精英，在“分化與重構：弱平衡下的創新邏輯”主題下，縱論新常態下的房地產行業熱門議題，凝聚共識，為行業發展提供前瞻性觀點，以及為行業健康發展提供智慧與啟示。金融界網站做全程直播報道，以下是經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在博鰲??21世紀房地產論壇上發表主題演講：

非常高興有機會向大家匯報一下我們對于互聯網的理解。我對旅游地產并不太懂，我接下來向大家匯報的是我們思考互聯網金融的一些相關問題的一些困惑。

首先我們來看一下，我們現在所處的是怎樣的時代。我們把人類社會的眼睛分為三個時代，一個是農耕社會、第二是工業社會、第三是數字地球。

當農耕社會被工業社會所取代的時候，很多人難以理解，比如最早發展起來的面粉廠，擺脫了河流，有蒸汽機作為動力的。當時工業化早期，很多人懷疑工業怎么取代農業呢，即便一些粗糙的工業也是食品加工業為主。

但現在你們家所有的財產跟農業沒有關系了，你們家跟農業有關系的就是油鹽醬醋，剩下的家庭財產都是工業文明帶來的。所以建國到現在，中國的農產品(11.49 +0.00%,咨詢)的谷物產量的增長大概不到10倍，而其他工業制品的增長可能成千上萬倍。

接下來下一個時代是以互聯網為基礎的數字地球，智慧地球，智慧城市，智慧社區，智慧家庭。

因此現在做傳統制造業，做傳統服務業的，你會非常懷疑，為什么互聯網將改造我們？互聯網必將改造我們！

我們未來所有的生產、生活、消費的模式都由互聯網來主導，而不由現在的大規模的流水線式的工業，不由沃爾瑪式的簡單粗糙的商業來主導我們的生活。

因此未來有可能會加速進入一個互聯網的時代。

如果我們對于互聯網有所懷疑的話，可能會犯很大的錯誤。這是我的困惑：

第一點，有可能我們正在處于1985年以來到現在的人類歷史上第三個偉大的階段，這個階段的重要性和對于徹底的重塑還沒有被意識到。你會被怎么重塑，在你還沒有出生之前，胚胎階段，基因介入，有可能選擇你喜歡的相貌和智商，有可能生出來的孩子既不像父親和母親，基金被優化，有電子化的社交的記錄，電子化的病歷的記錄等等。成年的時候，找工作，是否可以找到什么構成，是否具備這種能力，從他出生之前一直到進入承認社會的時候，所有的大數據決定了他可以找什么工作。踏入社會之后，他的行為舉止，他的社交都會被數據所控制，如果你不相信的話，你想一下，你是否害怕微信，如果微信的運營商告訴別人關于你的隱私，它幾乎可以很清楚地告訴別人你所有的個人的事情。這就是互聯網時代將帶來對每個人的變化，我們離不開數據，離不開互聯網，這是第一個有可能產生的困惑。

第二，我們看互聯網帶來了什么，它究竟創造了什么，我們可以分享個例子。第一個是Uber，第二個是AirBNB，它有這么高的市值，可是它擁有一個家的住所嗎，它憑什么值300億美金。另外是Uber，做過汽車嗎，沒有，沒有培訓過司機，憑什么它值500億美金。就像滴滴打車一樣，國內的專車系列，如果滴滴打車值300億美金很正常，未來值更多的錢，當這么說的時候，很多人很困惑，滴滴打車不就是一個APP嗎，憑什么比一汽，二汽，比一些著名的汽車廠商的市值還高呢，你到底創造了什么，互聯網給我們帶來了什么，為什么互聯網這么值錢。

我們接下來回答，因為互聯網懂我們，比其他只純粹提供大規模工業產品的更懂得客戶而不僅僅提供產品，而懂得客戶，擁有客戶，從客戶的衣食住行行為模式出發，全方位地好好侍候客戶，這就是值錢的所在，這是第二個困惑，為什么Uber值錢，我們如果可以回答它為什么值錢，我們就知道未來該做什么。

第三，我們國內的房地產發展到今天，回過頭來看一些成功的模式，未來能不能繼續成功，是要打一個問號的，我們不知道。例如說萬達模式，例如說萬科模式，這兩個模式是被人反復津津樂道的，受到互聯網的沖擊到現在，如果不是在房地產領域之內，在房地產領域之外的經常被人民詬病的有很多，我只舉一個小的行業，就是銀行業，銀行業被人認為賺賺到難為情，現在面臨著巨大的困惑。萬達和萬科為什么成功呢，如果我們看一下它們過去的成功，考慮一下它們的將來，大概有這么幾個特點。

第一就是重資產，資產非常沉重，萬科為了避免重資產格局的形成，打一槍換一個地方，各位做住宅開發的大多數都是如此，沒有能力在一個地塊深耕，沒有能夠持續地堅持下去，甚至萬科還提出了帕爾地定律，雖然是一個美國不太大的上市公司，但是萬科曾經以其為榜單，追求資產的速動率，因為資產太重了，因為是大項，所以想跑得快，但是本身這個問題是矛盾的。反過來設想一下做減法做到極度成功的萬科，如果當初不做減法，以人為中心的服務，如果保留了與人的生活相關的，比如超市等等創先作戰，沒有特別大的資本去運作，是不是也可能成功。萬達也一樣，重資產，萬達走得早，全國造了100個購物中心，如果現在還想復制萬達的模式，這個很難的，除通過金融工具證券化，否則重資產的企業輕而易舉地敗給輕資產企業。小小的世聯行(7.90 -3.78%,咨詢)比萬通的市值還大，這種情況在五年之前是沒有辦法想象的，現在已經實現了。

第二的問題是重增量，總是不停地希望做加法，擁有更多，做更多，萬達做了這個城，再造一個城，再造下一個城，遍地開花，從一線到了三、四線城市，還有有沒有遍地開花的，不能了。未來房地產可以做增量嗎，只有一線城市周邊，三、四線城市再過增量非常困難。所以反復做加法的情況可能也走到了一個盡頭。

萬科不能做加法，萬達很難大規模做加法，他們可以做什么？到現在為止，大多數房地產企業，或者是具有房地產投資商的能力，我有錢，可以搞到比你更加便宜的錢，這是一部分房地產企業的核心競爭力，以國企為代表。但它們并不具有真正的房地產全產業鏈的運營能力。第二，我有專業的建造的能力，也許萬科不是一個專業的建造商，也許萬達也不是專業的建造商，設計、規劃、建筑、施工等等由其他的部門來做，但是萬達或者是萬科或者是優秀的房地產企業是一個整個的成品交付的總包商，永遠都是甲方，這個也構成了現在相當多的房地產企業的核心競爭能力，如果你的能力在于總包，那你一定不具備對于已經形成的物業產品的持續的運營能力。因為你不具備持續的運營能力，所以當借助綜合體起來之后，你并不關心怎么用它，當住宅交付之后，業主入戶之后你也不關注你的業主是誰，那個跟你沒有關系，或者是跟你有關系，你也不具備這樣的能力。這就導致了我們入住到了哪怕優秀的萬達廣場，住到其酒店，你也不知道周圍餐飲和娛樂，所以餐飲歸餐飲，旅游是旅游，住宿是一塊，看起來它們都在一個綜合體里面，但是對一個客戶而言，在一個綜合體的多種服務和產品需要我去了解，你沒有提供給我。對于萬科也一樣，因為重產品了，沒有重客戶了，所以萬科不知道它的客戶，大多數的住宅開發商也是如此，你可能擁有了一千萬的客戶，但是他們住在這個房子里，交物業費，你不清楚他們是誰，他們的收費水平怎么樣，他們為什么喜歡你的房子，他們在哪兒上班，他們怎么走出小區的，他們上班之后不在家到哪兒去玩和吃，小區的業主，服務商和業務公司說只管好的房子以及公共區域就可以了，剩下的跟沒有關系。這樣的話，又是重資產，又是重加法，又重產品，不重客戶，一兩千萬人對你就是浪費。

第三種企業在互聯網時代步履蹣跚的銀行，也犯了這三個毛病，第一是重資產，銀行的物理網點，在哪里排隊等待服務的，1.7萬個物理網點，又沒有加載其他的功能，只有一個簡單的零售銀行的功能，這是多大的物業成本，這有什么用處呢，這些網點。我不知道在座的80后、90后一年有幾次會走進這種物理網點，這個網點如果從互聯網金融的角度來說，未來是要衰亡的，急劇衰亡的，這是一個重資產的形態，這些資產不會給你帶來回報，你擁有它，還說自己具有核心競爭力。

第二是重加法，總是想著如果大的網點不行了，能不能到社區里建網點，能不能到農村建網點，也是網點，如果在城市這樣一個高收入群體集聚的地方都沒有能夠收獲足夠的利潤，你到農村去收獲的利潤更加薄。

第三重產品服務，根本不重客戶，有的人特別懷疑商業銀行怎么不知道客戶呢，商業銀行從大數據的角度只知道帳戶，不知道客戶，開發商只知道幾棟樓幾號的業主，不知道業主是做什么。如果你在一家銀行開戶了，你在這家銀行有一些業務，因此你是對這個銀行客戶的邊際利潤貢獻度很多的人，但是銀行不知道你是重要的，但是在銀行里只有這些帳戶，沒有完整的活生生的人。這就是傳統的開放模式，投資模式，所導致的一些弊病，我們沒有對于已經形成產品的運營能力。這是我向大家匯報的第三個困惑，如果老是這樣還可以走多遠。

怎么辦，Uber給了我們很好的答案，Uber和滴滴打車解決的問題，我們認為財產有兩種，要么是公家的，要么是自己的，當專車出現之后，這輛車是出租車，是公司的直營車，還是私家車，這個財產權利的心態不再重要了，重要的是你有沒有良好的使用這種交通工具的客戶感受，在北京比如有400多萬輛私家車，如果這些私家車能夠用一種人和車，車和車，人和人互聯的方式提供便捷的服務的話，我們并不需要擁有這么多私家車，可是我們擁有了已有的400多萬輛車給我們帶來的巨大的財富效應，這就是互聯網給我們帶來的改變。你只要不這么自私，你只要愿意和大家分享，你以及和分享的他人都會由此獲得巨大的財富感。我的視力很差，我不開車，我有了專車之后，覺得私家車是一個很笑的概念。意味著我們在未來的互聯網的企業，如果用互聯網的想法去考慮地產的未來，我們要抓住這么一個基本的特性，什么特性？大客戶云，從客戶那兒得到的大數據尊重嗎，有沒有一個相對好的云，企業云也罷，服務云也罷，有沒有一個好的客戶平臺，一邊是加載著產品和服務，一邊是加載著客戶，通過這個平臺客戶可以非常便捷地找到各種各樣觸手可及的服務。

另外就是移動，鼠標一定將戰勝鋼筋水泥，拇指一組將戰勝鼠標，這個沒有辦法，人就是懶啊，動動手指就把所有的事情搞定了。反過來考慮，我并沒有對這家喜來登酒店為惡意，幾乎所有的酒店都是如此，如果這是一家互聯網酒店的話，設想一下應該達到什么，就好象如果是一個互聯網的商業地產，互聯網的住宅應該達到什么，假定是一個互聯網的商業地產，當我們住在酒店的時候，或者在商業地產就餐的時候，很輕松地知道，我住在這個酒店，哪兒有餐飲，怎么到達地，怎么出行旅游，我我用去問旅游達人，我也知道附近那兒購物和消費，現在都需要問旅游達人。如果我住在一個小區，我希望這個小區是充分智慧的，例如小區的物業，至少應該具有小區的物業金融，物業商業，物業物流，物業仰韶，物業的整個的安防管理所有的特性，一個老人在家了，可能是晚上單獨居住的，物業的集中監控后臺應該可以看到這個老人晚上居住的狀況；如果要收發郵件的，沒有必要一個人一個郵箱，應該有基于物流的收發箱。所有的都扔到這個智慧的箱里就完樂趣。應該有小區的金融，小區的商業也是一樣，這樣對于一個業主來講，他的衣食住行，甚至出行玩的需求，小區都可以全方位地替他做到。對于一個酒店也是一樣，我敢相信，如果我們住在這里，喜來登不知道我們是誰，不知道我們在這里花多少錢吃，不知道我們到周邊去玩了，也不知道晚上有沒有賭博，等不知道我們在這里逗留了多久，還是只在喜來登，還是換了酒店。他們關注幾個重，第一是特別關注重資產，圈一塊地，哪怕不符合旅游度假的要求也怎么干。其次是做加法，你能做多少加法，這個地方已經有沙灘了，已經有海邊燒烤了，已經有這些那些了，你還可以做什么加進去的，加進去的東西我們住酒店的人并不知道。最重要的是因為重資產了，重增量了，所以就重它的產品服務，忘了要服務的人。這才是最糟糕的。

所以我們總結一下，未來的盈利一定在你要放棄你的資產是你的，還是他的觀念，不要有這種想法，資產可以是你的，也可以是他的，也可以是大家分享的。也需要適當放棄做加法的觀念，不要老想著增量增量再增量，而要想存量怎么樣去做好。最后不要沒有調研，自己加載產品和服務，而要通過數據關注一下，你的客戶需要什么，你的客戶不滿意什么，以及你有沒有為客戶提供他們所需要的產品的服務和能力。我希望以后住到這個酒店，我剛到房間，有可能被一個智能所覆蓋，智能的大屏告訴我在這個酒店如果想用什么服務和產品，怎么樣可以方便地達成，這種服務可能是餐飲的，可能是旅游路線的，可能是訪問一下周邊的親朋好友，可能是出行用車的，可能是對于客房服務不滿意需要更換的。如果通過未來的智慧酒店，動動手指就可以享受更多的服務，我不需要動，所有的產品和服務圍繞我動，我愿意為此服務，只有這樣的酒店才是人性化的，才是讓人懶惰到極度，消耗無數金錢的酒店，好的酒店，這樣的酒店我們沒有享受到，我們更多是住在令人抓狂的旅游酒店中。謝謝大家。